| L'Assemblea è il luogo ove il quale i condòmini si radunano e discutono sull'Ordine del Giorno, prendendo decisioni che concernono la gestione del proprio Condominio.
Tutti i condòmini debbono essere invitati attraverso un avviso di convocazione che deve essere trasmesso nei modi di legge e deve contenere chiaramente gli argomenti da trattare: i punti all'Ordine del Giorno (in seguito ODG).
Sovente, si termina l'elenco degli argomenti con il punto VARIE ED EVENTUALI a cui si attribuisce una funzione generica; un contenitore non prefissato, all'interno del quale i condòmini si "scatenano" con richieste o segnalazioni di vario tipo e lo stesso Amministratore approfitta di tale spazio per formalizzare comunicazioni o informative.
Ma cosa succede se in tale punto, l'Assemblea delibera, ad esempio, di eseguire dei lavori straordinari con tanto di approvazione di una spesa non urgente e non menzionati negli altri argomenti?
Sul punto, la Giurisprudenza è chiara: non è ammesso deliberare su tematiche non inserite all'ODG, neanche sul punto VARIE ED EVENTUALI!
Ma qual'è il rimedio? A quali conseguenze incorre il Condominio che incautamente ha fatto verbalizzare una delibera di spesa o un impegno ad agire, non menzionate sull'avviso di convocazione?
Un orientamento minoritario (cito ad esempio il Tribunale di Napoli, sent. n. 11201/2002) prevedeva la nullità di una delibera assembleare adottata senza una specifica menzione all'ODG, semplicemente al punto Varie ed Eventuali.
A parere di chi scrive sembra, però, preferibile l'orientamento che indichi come rimedio l'annullabilità (Trib di Roma, sent. n.21319/2011; Trib. Roma, sent. n. 12684/2012).
Entrambe (nullità e annullabilità) sono azioni giudiziali (quindi non basta una raccomandata del condòmino all'Amministratore, ma occorre proprio l'avvio di un contenzioso) che portano all'annullamento della delibera, ma la differenza che rileva nell'ambito di questo articolo è il termine per il quale si prescrive la relativa azione: entro 30 gg per l'annullabilità (art. 1137 c.c.) e senza limiti di tempo per la nullità. Questo vuol dire che se nessuno impugnerà la delibera nel termine indicato, la stessa resterà valida, a meno che non ricorrano altre condizioni per ritenere nulla la delibera, ma non è un argomento che approfondiremo in questa sede.
La propensione per il secondo orientamento (l'annullabilità) appare rafforzato anche dal nuovo art. 66 disp att c.c. nella parte in cui dispone che <<in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile [...]>>, laddove il termine <<incompleta>> potrebbe riferirsi anche all'ODG.
In ogni caso, tanto l'applicabilità dell'uno che dell'altro rimedio, si poggiano sui medesimi fondamenti giuridici: il diritto dei condòmini di essere preventivamente informati circa gli argomenti da trattare all'Assemblea.
Difatti l' art. 1105 c.c. cita <<[...] Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. [...]>>. Si tratta di un articolo contenuto nella sezione dedicata alla Comunione, ma l' art. 1139 c.c. opera un espresso rinvio a tale parte, se non difforme da quanto espressamente previsto nella sezione del Condominio.
La preventiva informazione è un diritto strumentale a quello di partecipazione del condòmino alla vita del Condominio e con essa, l'avente diritto, potrà preventivamente approfondire l'argomento posto in discussione o anche decidere di delegare altrui persona o addirittura (cosa sconsigliata) rinunciare a presenziare alla riunione.
L'incompleto ODG, pertanto, impedisce al condòmino di formarsi un proprio preventivo convincimento o personali valutazioni con la conseguenza di una votazione dettata da un'approssimativa ed insufficiente preparazione sulla tematica da verbalizzare.
Quindi solo la corrispondenza tra quanto deliberato e gli argomenti in discussione, porrà la delibera al riparo da eventuali vizi di legittimità (Cass., sent. n. 3634/2000) proprio perché il dovere informativo ha trovato la giusta convergenza o coincidenza (Trib. Roma, sent n. 21391/2011).
In conclusione, pertanto, è sempre bene utilizzare la formula <<varie ed eventuali>> riservandola a mere comunicazioni che in Assemblea intende fare l’Amministratore o qualche condòmino su argomenti di ordinaria amministrazione o, al massimo, riferirsi ad ipotesi di deliberazione futura la quale, dunque, può essere rinviata e trattata in una successiva riunione, previa idonea informazione del suo oggetto (sul punto anche il Trib. S. Maria Capua Vetere, sent. del 07/02/1984).
Roma, 19 agosto 2015
Dott. Marco Venier
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