La
Legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha introdotto una disposizione normativa che sancisce i requisiti che deve possedere un soggetto, per svolgere l'attività di Amministratore di Condominio.
Si tratta dell'art.
71 bis disp. att. c.c. che testualmente cita <<
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. [...]>>
Come si può notare, il legislatore ha previsto dei requisiti di onorabilità (lettere a), b), c), d) ed e) ) ed altri di formazione-competenza (lettere f) e g) ), disponendo, però, nel medesimo articolo, due deroghe:
a. << [...]
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. [...]>>. Non è questa la sede per entrare nel merito dell'incoerenza (a parere di chi scrive) di tale disposizione con l'intero nuovo apparato normativo sul Condominio, che da un lato introduce complessità nel settore e quindi necessita di operatori altamente specializzati e formati, mentre dall'altro continua a agevolare l'improvvisazione nell'esercizio della professione.
b. <<[...]
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica. >>. Con questa disposizione, il legislatore intende riconoscere una sorta di merito sul campo, di premio alla carriera per chi già svolgeva l'attività di Amministratore, mantenendogli il solo obbligo di aggiornamento.
Sempre il citato novello (perchè inesistente nel c.c. del 1942, fino all'entrata in vigore della L.220/2012) articolo, stabilisce che possono << [...]
svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. [...] >>. La codificazione del noto orientamento giurisprudenziale (Tribunale di Roma, sent. del 31 maggio 1989; Cass., sent. n. 11155 del 24 dicembre 1994; Corte di Appello di Milano sent. del 11 dicembre 2002; Cass., sent. n. 22840 del 24 ottobre 2006) non univoco (in senso contrario ricordiamo le sentenze della Cass. sent. n. 5608 del 09 giugno 1994; Tribunale di Genova del 11 luglio 2001; Giudice di Pace di Bologna, sent. n. 2557/2002), ha dato certezza sulla configurazione che può darsi un Amministratore di Condomini, sgomberando ogni dubbio a riguardo.
L'art. 71 bis disp att. c.c., non prevede anche delle conseguenze in relazione alla perdita dei requisiti << [...]
di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma [...] >>, ossia << [...]
la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore. >> Questo vuol dire che l'Amministratore deve provare al condòmino richiedente, il possesso dei requisiti previsti dalla legge e se trovato sprovvisto di quelli di cui ai punti a), b), c), d) ed e) già esaminati, si intende decaduto AUTOMATICAMENTE. Che la decadenza dalla carica di Amministratore sia automatica, lo si evince (a parere di chi scrive) dall'unica incombenza che il legislatore ha previsto per il condòmino in tale eventualità: porre all'Ordine del Giorno dell'Assemblea la sola nomina del nuovo Amministratore, senza discutere sulla sua revoca, intendendolo appunto già decaduto per la semplice rilevazione di tale mancanza. Anche il fatto che tale condòmino (quindi anche solamente uno) possa <<[...]
convocare senza formalità [...]>> l'Assemblea, sembra rafforzare la tesi della decadenza automatica dell'Amministratore, in quanto, in via Ordinaria (e la nomina dell'Amministratore è prerogativa dell'Assemblea riunitasi in via Ordinaria) l'Assemblea può essere indetta solo dall'Amministratore, mentre in via Straordinaria solamente qualora egli non ottemperi alla richiesta scritta pervenutagli da n.2 condòmini rappresentanti almeno 1/6 dei millesimi totali, entro 10 giorni da essa, ai sensi dell'art. 66 disp att. c.c.
La lettera g) è stata, poi, regolamentata dal Decreto Ministeriale 140/2014 che espressamente disciplina le modalità di formazione ed aggiornamento di un Amministratore professionista.
Fermo restando quanto già illustrato sugli Amministratori che già esercitino da almeno 1 anno, nell'arco dei 3 anni precedenti, la formazione deve essere di almeno 72 ore tra lezioni in presenza e (nell'eventualità il corso lo preveda) in modalità e-learning (telematica, su apposita piattaforma web).
Sull'obbligo di aggiornamento, invece, l'art. 5 del DM 140/2014 stabilisce l'obbligo dell'Amministratore di accumulare, con profitto (ossia con il positivo superamento di un esame finale) un monte di almeno 15 ore su determinate materie, con cadenza annuale. La decorrenza, ovviamente è dall'entrata in vigore del citato decreto: il 09 ottobre 2014.
Sia formazione che aggiornamento devono vertere sugli argomenti indicati nel DM 140/2014.
Quali conseguenze sono previste per un Amministratore che non si aggiorna? A tal riguardo si osserva che la decadenza automatica prima esaminata, si prefigura per la sola sopravvenuta mancanza dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) dell'art. 71 bis disp. att. c.c. che non riguardano l'inosservanza degli obblighi di formazione ed aggiornamento (lettera g) ). Tuttavia tali requisiti sono indicati come ESSENZIALI in tale disposizione normativa e pertanto, come osservato dal sottosegretario alla Giustizia, on. FERRI Cosimo (che ha seguito dall'inizio dall'inizio il Decreto sulla formazione obbligatoria degli Amministratori, nonchè i correttivi apposti alla L.220/2012), la mancanza di essi o della prova di possederli, può comportare l'impugnazione della delibera di nomina di tale Amministratore ai sensi dell'art. 1137 c.c. (quindi entro 30 giorni dalla delibera) o addirittura una procedura di nullità per carenza degli elementi essenziali, esperibile in ogni tempo.
Tra i requisiti essenziali, invece, alla data odierna, non rientra il possesso della polizza professionale da parte dell'Amministratore.
A tal riguardo, difatti, si evidenzia che se da un lato il novello art. 1129 (per quanto modificato dalla L.220/2012) introduce per la prima volta, nel panorama condominiale, le locuzioni <<polizza di assicurazione>>, dall'altro le ricomprende nella discrezionalità dell'Assemblea (<<[...] L'assemblea
può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.[...]>>) e dell'Amministratore (<< [...]
Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta [...]>>). Pertanto, rientrando nelle facoltà di tali soggetti (Assemblea ed Amministratore), l'Assicurazione professionale non può intendersi obbligatoria.
Si è osservato che la
UNI 10801/98 prevede l'obbligo di una polizza professionale. Si evidenzia, però, che tale norma (seppur molti principi sono stati esportati nella citata L.220/2012) ha carattere di libera adesione e l'obbligo posto a carico dei soli professionisti che liberamente decidono di ottenere il relativo Certificato di Conformità, non può essere confuso con un obbligo a carico di un'intera categoria.
Si è anche osservato che il
DPR 137/2012 (la c.d. Riforma delle Professioni) stabilisce che <<
il professionista è tenuto a stipulare idonea assicurazione per i danni derivanti al cliente dall’ esercizio dell’attività professionale >> e dal fatto che la
L.04/2013 (la normativa che disciplina le professioni non regolamentate, ossia non supportate da Ordini o Collegi ufficiali) ricomprenda anche l'Amministratore tra i professionisti, ne deriverebbe il conseguente obbligo dell'Amministratore (ora professionista) di dotarsi di una polizza professionale.
In realtà anche tale punto appare privo di fondamento in quanto il medesimo Decreto, all'art. 2, precisa che le disposizioni in esso contenute si applicano solamente <<
alle professioni regolamentate e ai relativi professionisti >> escludendo, quindi, le professioni non regolamentate, ossia quelle attività il cui esercizio e' consentito solo a seguito d'iscrizione in ordini o collegi, come appunto gli Amministratori di Condominio.
Roma, 23 maggio 2015
Dott. Marco Venier
