| L'assegnazione di posti auto ai conḍmini avviene nell'ambito di spazi comuni del Condominio adibiti a parcheggi, ossia quelle porzioni di suolo condominiale, poste sia in superficie che nel sottosuolo degli Edifici, necessarie alla sosta, alla manovra o all’accesso dei veicoli. Gli spazi adibiti a parcheggio possono trovarsi sia all’interno che all’esterno di un Edificio. Partendo dall’interno, è possibile avere dei box chiusi privati, come anche dei semplici posti auto delimitati da strisce, o, ancora, dei posti auto non espressamente attribuiti. Anche all’esterno dell’Edificio, di solito nelle aree di pertinenza sul suolo condominiale, è possibile trovare le stesse tipologie di parcheggi.
Gli spazi ad uso parcheggio possono essere realizzati sin dall'origine dell'Edificio (dal Costruttore), o successivamente con delibera Assembleare di trasformazione di spazi comuni (ad esempio un cortile).
Le ragioni per cui in un Condominio, l'Assemblea, decide di destinare un'area comune a zona di parcheggio, possono essere molteplici. Ad esempio la scarsità degli spazi per parcheggi, lungo le strade pubbliche, oppure una maggior sicurezza rispetto al parcheggio esterno.
Ma quale maggioranza è necessaria per deliberare l'utilizzo di uno spazio comune a parcheggio?
Dobbiamo innanzi tutto distinguere tra le seguenti fattispecie:
a) il Condominio intende assegnare i posti auto in via esclusiva definitiva ai conḍmini;
b) i posti auto vengono assegnati in via esclusiva, ma provvisoriamente;
c) il Condominio non vuole prevedere l'attribuzione di determinati spazi a specifici conḍmini.
In quest'ultimo caso il Condominio rinuncia a disciplinare l'uso delle superfici adibite a parcheggio, rimettendo l'occupazione dei relativi spazi alla discrezionalità dei conḍmini. In tale ipotesi, la normativa di riferimento è costituita dagli art.:
- 1102 c.c. ("Ciascun partecipante puo` servirsi della cosa comune, purche` non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto." [...]) ;
- 1120 c.c., primo co. "I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. [...]").
- 1136 c.c., quinto co. "Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, [...] devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.[...]".
Una situazione di tale tipo, peṛ, a parere di chi scrive, rischierebbe di generare "soste selvagge" ed una non efficiente gestione degli spazi. Le autovetture, cioè, potrebbero essere posizionate in maniera tale di impedire l'altrui parcheggio, oppure qualche conḍmino potrebbe possedere macchine di grosse dimensioni e la riduzione dello spazio rimanente, potrebbe configurare un utilizzo non paritario degli spazi comuni.
Spesso, poi, lo spazio da adibire a zona parcheggio è insufficiente per soddisfare le esigenze dei conḍmini. La superficie disponibile, cioè, non basta a consentire a tutte le famiglie di parcheggiare la propria auto.
In tal caso è considerata legittima la predisposizione di una turnazione. La Suprema Corte, difatti, ha affermato che possa essere approvata a maggioranza la disciplina d’uso indiretta (cioè ad esempio locando anche a terzi) degli spazi comuni ove per gli stessi non sia possibile l'uso diretto da parte dei conḍmini adottando un sistema di turni temporali oppure l’uso indiretto della cosa comune ad esempio affittando il parcheggio (Corte di Cassazione, sent. n.4131/2001; Cass, sent n.15460/2002). Tale orientamento giurisprudenziale, pertanto, è nel senso di considerare valida la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 dei millesimi per utilizzare uno spazio comune (quindi ad esempio un cortile)come area parcheggio. Difatti, tecnicamente, non potrebbe parlarsi di innovazione di cui al secondo comma dell'art. 1120 c.c. (quindi vietata) benś di "modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini" (Cass., sentenze n. 6146/1998; n. 8622/1998 e n. 11936/1999).
Infine, per l'assegnazione nominale e in via esclusiva dei posti auto, evidenziamo due orientamenti giurisprudenziali opposti.
Una prima posizione fa capo alla sentenza della Cassazione n.1004/2004 la quale configura "l'assegnazione dei posti di parcheggio in via esclusiva e nominativa una innovazione vietata in quanto sottrae all'utilizzo di quei condomini che non posseggono la seconda macchina, una parte rilevante della cosa comune; ed inoltre, con l'attribuzione dell'uso delle aree in via esclusiva e nominativa crea i presupposti di fatto per l'acquisto della proprietà di quelle aree per usucapione."
Venendo ad incidere sulla sfera dei diritti reali dei conḍmini, dunque, il Tribunale ha ritenuto necessaria l'adesione di tutti i conḍmini per assegnare, in via esclusiva e nominativa, i posti di parcheggio nell'area di proprietà comune.
Di parere diverso, le sentenze della Corte di Cassazione n.10289/1998 e n.21287/2004 secondo le quali "la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture - in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune - è validamente approvata con la maggioranza prevista dal quinto comma dell'art. 1138 cod.civ., non essendo richiesta l'unanimità dei consensi."
Personalmente mi trovo completamente d'accordo con il primo orientamento di cui condivido al cento per cento le motivazioni addotte.
Una volta deliberato di assegnare i posti auto, occorre stabilire i criteri da applicare per attribuirli ai vari conḍmini. A tal riguardo si rileva che è assolutamente da escludere il ricorso ai millesimi di comproprietà generale. Difatti, la Corte di Cassazione (sentenza n. 26226/2006) ha affermato che "la regolamentazione dell’uso della cosa comune, in assenza dell’unanimità dei consensi, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i conḍmini stabilito dall’art. 1102 cod.civ., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri; quindi è invalida la deliberazione assembleare adottata a maggioranza dei condomini che assegna, a tempo indeterminato, a ciascun condomino il godimento di un posto auto sito nel garage comune sulla base del criterio del valore degli appartamenti".
Dott. Marco Venier
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