| L'attuale normativa prevede che il singolo condòmino possa distaccarsi dall'impianto centralizzato condominiale.
L'art. di riferimento è il 1118 del c.c. che cita "[...] Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma".
Si tratta della codificazione di un orientamento giurisprudenziale già noto.
Quello che non tutti sanno è che la stessa Cassazione, (sentenze n.5974/2004; n.6923/2001, n.129/1999 e n.1775/1998) ha sempre chiarito che non è necessaria alcuna autorizzazione o accettazione da parte degli altri condòmini, a quello che rinunci unilateralmente al riscaldamento condominiale.
L'unica incombenza che il distaccante deve osservare, pertanto, è quella di produrre una relazione tecnica (prodotta da un tecnico abilitato) che attesti che dal distacco non derivino notevoli squilibri rispetto al funzionamento dell'impianto o aumenti delle quote di spesa (a parità di consumo degli esercizi precedenti) per gli altri condòmini.
Il distaccato, dunque, non dovrà più concorrere alle spese di consumo, ma alle sole spese straordinarie o di messa a norma dell'impianto.
Nulla vieta ai condòmini, comunque, di optare per altre soluzioni come l'esonero totale dalle spese (quindi anche quelle straordinarie) del distaccato.
Succede, nella realtà, e le motivazioni possono essere le più molteplici.
In ogni caso la delibera eventuale di esonero totale dalle spese del distaccato, deve essere adottata all’ unanimità, in quanto “si configura un’ipotesi di litisconsorzio necessario atteso che l’eventuale esenzione dalle spese di un gruppo di condomini, comporta inevitabilmente un aggravio delle spese per gli altri, con conseguente modifica di fatto delle tabelle millesimali, le quali, stante la loro natura contrattuale, non possono essere modificate se non con l’unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio.” (Cass. Civ. , n. 12743/2004).
Ovviamente l’esenzione avrebbe effetto solo dal momento dell’effettivo distacco e non dalla delibera Assembleare (cfr Cass civ, sent. n. 680/2003), salvo diversamente disposto.
In mancanza di tali accordi speciali, il distaccato dovrà farsi carico delle suindicate.
A tal proposito è sempre utile evidenziare che, sulla ripartizione spese del riscaldamento, fa ancora scuola la sentenza della Corte di Cass n. 693/1977, secondo la quale i lavori straordinari e le spese di adeguamento alle normative vigenti, andrebbero ripartite con la tabella di proprietà generale tra i fruitori (anche potenziali) dell’impianto, mentre con la tabella specifica del riscaldamento andrebbero ripartite le sole spese di consumo. Questo orientamento sembra trovare fondamento nella circostanza per la quale, l’impianto conferisce comunque a tutto l’Edificio un maggior valore intrinseco e il Fabbricato soffrirebbe di diminuzione di prestigio dalla mancata esecuzione dei lavori o degli obblighi di legge con effetti anche sulle quote di proprietà esclusiva della totalità dei condòmini.
Dott. Marco Venier
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