| Sempre d'attualità è la problematica di quei conḍmini che sospendono i pagamenti delle rate di riscaldamento, nei Condomini con l'impianto centralizzato, adducendo all'insufficiente grado di calore nei propri appartamenti.
Innanzi tutto si rileva che la giurisprudenza più autorevole (le sentenze della Corte di Cassazione, ossia il massimo grado di giudizio in Italia) sono nel senso che per nessun motivo un conḍmino pụ esonerarsi dalle spese condominiali, anche nel caso di un'insufficiente erogazione del calore, in un Condominio provvisto di Impianto Centralizzato (Cass., sez. unite, sent n. 10492/1996; Cass. sent. n. 15401/2014). Al massimo avrebbero diritto ad un risarcimento danni. In particolare "[...] l'esonero dal pagamento dei contribuiti, e' consentito solo se l'impianto centralizzato, per ragioni strutturali, escluda totalmente il condomino dal relativo servizio, mentre, nel diverso caso [...] in cui venga dedotto un insufficiente grado di riscaldamento dell'unita' immobiliare, a causa della colpevole inerzia del condominio nel provvedere alla riparazione dell'impianto, il condomino che si ritiene da cio' danneggiato, puo' pretendere solo il risarcimento del danno, ma non di essere esonerato dal pagamento della quota a suo carico, o la restituzione di quanto gia' pagato nei passati esercizi, dato che il servizio, magari entro certi limiti, gli e' stato comunque fornito [...]"
Quindi, se il conḍmino che non ha usufruito del riscaldamento si opponesse ad un eventuale Atto Ingiuntivo per rate non corrisposte, giustificando il rifiuto a pagare le quote di sua competenza con un'insufficiente calore nella sua proprietà, con tutta probabilità perderebbe.
Una soluzione conciliativa che il Condominio frequentemente adotta in questi casi è l'esonero del conḍmino "danneggiato" dal pagamento di tutte o parte delle quote condominiali. Si tratta di una soluzione che trova fondamento nell'istituto giuridico della compensazione, ossia quella situazione in cui il creditore (in questo caso il Condominio) è anche debitore nei confronti del medesimo soggetto. Nella fattispecie, il credito deriverebbe dalle rate condominiali, mentre il debito dal riconoscimento bonario di un danno effettivo: il mancato riscaldamento.
E' bene precisare che l'applicazione della compensazione, nel Condominio non appare propriamente regolare in quanto la normativa vigente stabilisce, all'art. 1129 c.c., che "[...] l'Amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio [...]". Questo vuol dire che la procedura regolare richiederebbe da un lato il versamento di quanto maturato dal conḍmino, dall'altro la consegna di un'assegno da parte dell'Amministratore, a titolo di risarcimento danni per il calore non goduto.
In ogni caso, l'esonero dalla spese, qualora deliberato dal Condominio va inteso come una libera concessione dei conḍmini nei confronti di un beneficiario magari, proprio per evitare una causa di risarcimento danni che, invece, a differenza di un eventuale opposizione a Decreto Ingiuntivo, avrebbe buone probabilità di successo.
La legge, effettivamente, prevede di derogare all'unanimità ad alcuni prinćpi di diritto condominiale e di disciplinare in modi specifici, determinati addebiti di spese.
In particolare l'accettazione di esonero spese del distaccato, nel caso, deve essere deliberata all’ unanimità, in quanto “si configura infatti un’ipotesi di litisconsorzio necessario atteso che l’eventuale esenzione dalle spese di un gruppo di condomini, comporta inevitabilmente un aggravio delle spese per gli altri, con conseguente modifica di fatto delle tabelle millesimali, le quali, stante la loro natura contrattuale, non possono essere modificate se non con l’unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio.” (Cass. Civ., sent. n. 12743/2004).
Anche il fatto di far rientrare il conḍmino esonerato dalle spese, ad una partecipazione alla sua quota parte redistribuita tra tutti, appare legittima SE CONCORDATA nella sede opportuna: l'Assemblea!! Infatti, trattandosi di una decisione anomala (perchè diversa dall'orientamento maggioritario giurisprudenziale), seppur legale, deve prevedere espressamente le persone a cui imputare la redistribuzione di tale quota, nonchè il criterio da applicare (parti uguali? tabelle?) ; diversamente, qualsiasi decisione attuata dall'Amm.re sarebbe considerabile arbitraria e quindi contestabile.
In definitiva, l'Assemblea è sovrana! Pụ, con il rispetto dei quorum di legge, entrare nel merito di pressochè qualunque problematica condominiale e spesso si rivela la sede del primo step di conciliazione, perchè in una riunione tra pari, è più facile concordare le soluzioni.
Dott. Marco Venier
Edited by Marco Venier - 14/11/2014, 20:44
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