E' possibile vincolare un Condominio con un contratto pluriennale di manutenzione ascensore?
Anche qualora stipulato, può un Condominio cessare un contratto con tale Ditta, anticipatamente rispetto alla naturale scadenza pluriennale?
Innanzi tutto c'è da fare una premessa: spesso questi contratti comprendono anche clausole che prevedono penali per la cessazione anticipata del rapporto lavorativo stesso, tipo "in caso di rescissione o disdetta anticipata, va corrisposta all'Appaltatore, il 75% del canone non goduto".
Ora..
Innanzi tutto c'è da evidenziare che al Condominio si applica il Codice dei Consumatori. Infatti il Condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti (Cass. N. 826/1997: Cass. N. 12204/1997: Cass. N. 7544/1995) e ai partecipanti, persone fisiche, si applica la disciplina del Consumo (C. Cass. Ord. Sez. 3, n. 10086 del 24/07/2001 Rv. 548447). Ne consegue che le clausole contrattuali vanno intese ed interpretate nel senso più favorevole al consumatore e pertanto clausole che inibiscano la rescissione anticipata prevedendo penali in tal senso, sono da considerare VESSATORIE, con tutta la disciplina del caso.
Altra giurisprudenza (fonte
www.condomini.altervista.org/ContrattoManutenzione...):
"il Giudice di Pace di Torino con cinque sentenze ( numeri 2884-2885-2886-2887 del 28 ottobre 1999 ) ha dichiarato risolti i contratti di assistenza decennale condannando il Condominio al pagamento in favore della ditta fornitrice ad una annualità del canone contrattuale.
Quali sono le motivazioni?
1) Un contratto di tale durata richiede necessariamente l’assenso dell’assemblea condominiale poiché esso proprio per la durata è da ritenersi esorbitante dalle normali attribuzioni dell’amministratore condominiale.
2) A sostegno di tale interpretazione il Giudice di Pace cita anche una precedente decisione emessa dalla procura di Bologna (28/11/1992 n.948) che ha introdotto il medesimo principio.
3) Il fatto che comunque il Condominio avesse accettato e retribuito le prestazioni della ditta fornitrice è da considerare come contratto di somministrazione di servizi avente cadenza annuale , rinnovabile tacitamente di anno in anno.
4) Ulteriore sostegno alla teoria della risoluzione del contratto decennale , è la legge 52/96 ; tale norma definisce come vessatorie tutte le clausole contrattuali disposte da uno dei due contraenti (il fornitore) che determinano un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.
Una penale di 10 annualità è una clausola vessatoria!
E ancora….Tribunale di Pesaro sentenza 98/2000 oltre che per i motivi di cui sopra ha stabilito che “ il principio dell’appartenenza o dell’affidamento senza colpa , richiamato dall’attrice (la ditta manutentrice) è inapplicabile nella concreta fattispecie sia perché comuni regole di esperienza imponevano alla società attrice di verificare i poteri del rappresentante giusta l’art.1393 cod.civ. , sia perché questa elementare precauzione doveva essere una conoscenza acquisita da parte di una società che eroga servizi per la manutenzione degli impianti ascensore e che quindi stipula i contratti proprio con gli amministratori di Condominio”.
Pertanto, sulla base di questi orientamenti giurisprudenziali, appare possibile procedere con una cessazione anticipata del rapporto.
Di contro, però, è da registrarsi un orientamento (cfr. Tribunale di Arezzo, sez. Civile, sentenza n. 125/2012) che legittima l'Amministratore a stipulare contratti pluriennali di manutenzione ascensore anche in assenza di delibera Assembleare, inquadrando tale attività in quelle attribuitegli dal c.c. tra le funzioni ordinarie e che riconosce all'Appaltatore un indennizzo commisurato nella misura del 20% del canone non goduto, in caso di rescissione anticipata. Difatti, a fronte del diritto di recesso unilaterale stabilito dall'art. 1373 c.c. permarrebbe comunque, in combinato disposto con l'art. 1671 c.c., in cui viene previsto che il committente debba "tenere indenne l'appaltatore ... del mancato guadagno", un obbligo di risarcimento. Tale lettura verrebbe confermata dall'interpretazione della Cassazione che ha pacificamente sussunto la figura del contratto di prestazione continuativa di servizi con la quella del contratto d'opera (C. Cass. 8254/1997; C. Cass. 4783/1983) riconoscendo all'appaltatore un profilo di indennizzo risarcitorio. Tale risarcimento deve essere commisurato, seppure in via equitativa, all'importo dei canoni ancora a scadere e sulla base di comuni dati di esperienza economica.
In definitiva, nella considerazione che raramente il Condominio delibera di disdettare una Ditta, qualora soddisfatto delle sue prestazioni, è sempre bene inviare richiami scritti (racc a/r o email pec) alla medesima, con specifica degli addebiti mossi. Tali lettere potranno servire da base per un eventuale cessazione anticipata del rapporto lavorativo per "inadempimento contrattuale" di cui agli articoli 1454 c.c. (diffida ad adempiere), 1456 c.c. (clausola risolutiva espressa) e 1457 c.c. (termine essenziale), fatto salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno (art. 1453, 1° comma, c.c.).
Bisogna, però, prestare attenzione sul fatto che tali inadempimenti non devono essere lievi (es il manutentore che salta una visita mensile recuperandola il mese dopo).
Dott Marco Venier
Roma, 11 aprile 2014
