| Portoni di ingresso. Si tratta di quelle strutture architettoniche di materiale vario (in genere di ferro oppure di alluminio) che consentono la comunicazione diretta tra l’interno di un Edificio e il suo esterno. Essi sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano, se il contrario non risulta dal titolo (art. 1117, n. 1, c.c.). Il portone di ingresso, strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di due corpi di fabbrica appartenenti a proprietari diversi (anche due Condomini distinti), ma costituenti un’unica entità immobiliare (in regime di Supercondominio), si presume oggetto di comunione dei predetti proprietari, anche se costruito da uno solo di essi, salvo che il contrario risulti dal titolo (Cass. n. 4986/1977; Cass. n. 2013/1970).
I diritti su di essi e le relative spese di manutenzione sono analoghi a quelli visti per l’androne.
Per il mantenimento del corretto funzionamento, agirà d’ufficio l’Amministratore, ma per tutta un’altra serie di questioni (disciplina dell’uso o mutamento della struttura) sarà competente l’Assemblea, seppur con maggioranze diverse a seconda dell’oggetto del contendere.
Con riguardo alla chiusura notturna del portone, ad esempio, la delibera assembleare che la stabilisca costituisce espressione dell’uso normale del portone per garantire la sicurezza delle abitazioni, e deve considerarsi pertanto legittima, in quanto non impedisce l’esercizio dei diritti dei singoli condòmini sull’androne (Cass. n. 779/1963, ).
È invece illegittima la delibera con cui si stabilisca a maggioranza di affidare le chiavi del portone solo al portiere o ad un condòmino, essendo in un simile caso necessaria l’unanimità.
La delibera assembleare che disponga la chiusura permanente del portone senza prevedere alcuna misura che ne consenta l’agevole apertura da parte dei soggetti legittimati al passaggio automobilistico deve considerarsi nulla (Tribunale di Milano del 09/03/1989).
Resta da domandarsi se la sostituzione della serratura manuale del portone con una elettrocomandata debba considerarsi una innovazione, con la conseguente necessità della maggioranza prevista dall’art. 1136, 5° co., c.c., per la validità della relativa delibera. Per la verità non sembra che, in questo caso, la sostituzione possa configurare una innovazione strictu sensu, in quanto essa, lungi dal comportare un mutamento di destinazione del bene comune, risponde esclusivamente allo scopo di assicurare un godimento più comodo del bene comune. Nel caso, invece, di sostituzione di una serratura elettrocomandata con una manuale, l’opera assume i connotati di un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., in quanto, costringendo a scendere le scale per aprire il portone, determina o può determinare una evidente compressione alla facoltà di godimento della cosa comune e della stessa proprietà esclusiva nei confronti di chi soffre di gravi limitazioni fisiche (Tribunale di Milano del 01/03/1993).
Così come la sostituzione del portone con altro di identico materiale o anche di materiale diverso (l’alluminio è leggero, ma delicato; il ferro è pesante, ma più resistente) può essere disposta con la maggioranza ordinaria dell’art.1136 c.c., ovvero (in seconda convocazione) 1/3 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi. Spesso si obietta a tale princìpio adducendo al fatto che il cambio di materiale costituirebbe innovazione (e quindi sottoposta a quorum maggiori come la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio), ma a tal riguardo la giurisprudenza ha chiarito che il cambio di materiale non costituisce innovazione, bensì semplice modifica del bene comune ai sensi dell’art.1102 c.c. e l’Assemblea può legittimamente disporlo con le maggioranze suindicate, nella considerazione insindacabile che il nuovo materiale sia più maneggevole, funzionale e consenta un miglior uso della cosa comune e un risparmio nelle spese di manutenzione (Tribunale di Napoli del 26/09/87; Corte di appello di Brescia del 16/07/93).
|
