| L’articolo di riferimento è il 1124 c.c. di cui si riporta il testo: Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa e` ripartita tra essi, per meta` in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra meta` in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella meta` della spesa, che e` ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprieta` comune.
In genere i criteri indicati in tale articolo sono quelli considerati dai tecnici abilitati per la redazione della tabella specifica (il più delle volte denominata TABELLA B), sicchè all’Amministratore basta applicare i relativi coefficienti per il corretto addebito delle spese, tuttavia ritengo utile spiegarne il meccanismo di imputazione, in caso di assenza della tabella specifica.
Abbiamo già spiegato che la spesa (poniamo di opere murarie vano scala – tinteggiatura), in base all’art.1124 c.c., va ripartita per 1/2 in base alla tab. A (Tabella di comproprietà generale) e 1/2 in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Ipotizzando, ad es., una spesa globale per la manutenzione pari a €. 6.000,00, in un Condominio di tre appartamenti di pari valore situati in tre piani diversi. Si procede innanzi tutto dividendo tale importo per il numero dei piani dell’edificio e ponendo a carico di ciascun piano una quota pari alla somma delle quote corrispondenti ai piani sottostanti. Quindi i primi 3.000,00 euro (1/2 di €. 6.000,00) andranno divisi i base alla tab. A, gli altri 3.000,00 euro saranno a carico:
a) per €. 1.833,00 al proprietario del terzo piano (€. 333,00 per la prima rampa, €. 500,00 per la seconda rampa e €. 1.000,00 per la terza)
b) per €. 833,00 al proprietario del secondo piano (€. 333,00 per la prima rampa ed €. 500,00 per la terza);
c) per €. 333,00 al proprietario del primo piano.
Sulla base dei criteri indicati dovranno essere ripartite le spese riguardanti la manutenzione (es. la tinteggiatura delle scale (Cass. civ., sez. II, n. 3968/1997), mentre, ormai, la giurisprudenza consolidata è concorde di applicare solo parzialmente il disposto articolo 1124 c.c., per ciò che concerne le spese di pulizia scale. In particolare citiamo la Cass., sez. II, n. 432/2007 secondo cui la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale va effettuata solo in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione combinata degli art. 1124 c.c. e 1123 c.c., 2° co., di cui si riporta il testo “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo` farne.”.
Ovviamente anche le spese di illuminazione scale seguono analogo criterio (Cass. civ., sez. II, n. 86571996,).
In ogni caso, spesso, i Regolamenti Condominiali contengono indicazioni precise su come ripartire le spese indicando le tipologie di queste, che vengono citate in ragione delle varie tabelle millesimali allegate.
Come già spiegato in precedenza, il Regolamento Condominiale e rispettive tabelle, se approvate all’unanimità dei condòmini, costituiscono una convenzione che può derogare ai princìpi di legge (Cass. civ., sez. II, n. 4646/1981,) e pertanto l’Assemblea può legittimamente estendere l’uso della Tabella specifica delle scale (in genere la B) sia per spese inerenti lavori straordinari di manutenzione, che pulizia o illuminazione, trattandosi (quelli stabiliti dalla legge) trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare (Cass. civ., sez. II, n. 2018/1993).
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