| Di recente ho analizzato delle problematiche inerenti il Supercondominio.
Se fosse necessario, nello specifico, attuare delle procedure particolari per la sua formale costituzione e se, per discutere sulle problematiche comuni, basti un'Assemblea convocata disgiuntamente per le singole palazzine, o sia invece necessaria un'Assemblea unica e congiunta.
In base alle mie ricerche effettuate su web, ho potuto rilevare, innanzitutto, che affinché un complesso residenziale rientri nella nozione di Supercondominio, non è necessaria alcuna manifestazione di volontà dei proprietari delle unità immobiliari, trattandosi semplicemente di una manifestazione di diritto (Cass. 2305/08 - Cassazione, sez. II, 19/02/2004 n. 3257).
Degli Edifici in rapporto tra loro per la comunione di taluni impianti e servizi comuni (ad esempio il riscaldamento) vengono, pertanto, di per se’ a costituirsi in regime di Supercondominio al quale si applicano, per analogia, tutte le norme del Condominio (Tribunale di Bologna Sez. III, 23 febbraio 2007, n. 367 - Cassazione sentenza n. 9096 depositata in data 7 luglio 2000).
In tema di convocazione di Assemblea ho analizzato se i singoli Edifici potessero convocarsi autonomamente e deliberare in modalità disgiunta.
A tal riguardo, premesso che in presenza di accordo unanime è tutto ammesso, debbo evidenziare, a mio avviso, che nell'ipotesi di convocazione disgiunta dei singoli Edifici per deliberare autonomamente, ad esempio, sull'approvazione dei Bilanci Consuntivo e Preventivo relativamente alle spese comuni, sussista un vizio sostanziale di forma che potrebbe essere fatto valere da qualunque condòmino interessato in qualunque momento.
Premesso che giurisprudenza consolidata equipara il Supercondominio al Condominio, nel senso che è orientamento univoco ritenere che al Supercondominio si applicano, per analogia, tutte le norme del Condominio (Tribunale di Bologna Sez. III, 23 febbraio 2007, n. 367 - Cassazione sentenza n. 9096 depositata in data 7 luglio 2000). Di conseguenza, in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze delle Assemblee del Supercondominio si applica la disciplina dettata dall'art. 1136 cod.civ. (cfr. Cass. del 08/08/1996 n. 7286).
In merito all’Assemblea, ritengo, pertanto, affinché la relativa costituzione possa essere considerata valida e comportare, quindi delibere corrette, che la medesima debba essere composta da tutti i diversi comproprietari degli Edifici che compongono il Supercondominio (cito la sent. di Cassazione Sez. II, N°15476 del 06/12/2001). E', quindi, assolutamente errata la prassi, a volte usata e su cui mi dichiaro assolutamente contrario, di porre all’ordine del giorno dell’Assemblea di singole palazzine, argomenti che andrebbero discussi congiuntamente con gli altri Stabili interessati dal Supercondominio.
Tra l'altro, come da giurisprudenza consolidata, le Assemblee inerenti problematiche riguardanti un Supercondominio convocate senza che siano stati invitati tutti i partecipanti aventi diritto sono nulle (cfr. Sentenza 27.01.1998, n. 202, Corte d'Appello di Napoli, Sezione CIV - Corte d'Appello di Milano, Sentenza n. 3218 del 14.11.1997 - Corte di Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza n. 5333 del 13.06.1997 - Tribunale di Roma civile, Sentenza del 13.05.1997 - Corte di Cassazione civile Sezione II, Sentenza n. 7286 del 08.08.1996).
I singoli Condomini, pertanto, non possono convocarsi autonomamente e deliberare in modalità disgiunta su argomenti che riguardano il Supercondominio, a meno che non siano tutti d’accordo. La ratio iuris dell'orientamento giurisprudenziale di merito, a mio avviso, è da ricercarsi principalmente nel fatto che in modalità disgiunta, non è possibile venire a conoscenza di eventuali perplessità, osservazioni o contestazioni eventualmente avanzate anche da un singolo condòmino di una delle palazzine, mentre in una riunione congiunta che vede partecipare tutti i condòmini aventi diritto, è possibile discutere e dibattere tutti insieme, consapevoli delle argomentazioni di ciascuno e trovarsi, magari, d’accordo sulle argomentazioni di qualcuno che facendo parte di un altro Condominio, con una prassi di Assemblea disgiunta, non si potrebbe ascoltare.
Edited by Marco Venier - 22/9/2010, 12:58
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