Sul Supercondominio. Assemblea disgiunta o congiunta tra le palazzine?

Di recente ho analizzato delle problematiche inerenti il Supercondominio.
Se fosse necessario, nello specifico, attuare delle procedure particolari per la sua formale costituzione e se, per discutere sulle problematiche comuni, basti un'Assemblea convocata disgiuntamente per le singole palazzine, o sia invece necessaria un'Assemblea unica e congiunta.

In base alle mie ricerche effettuate su web, ho potuto rilevare, innanzitutto, che affinché un complesso residenziale rientri nella nozione di Supercondominio, non è necessaria alcuna manifestazione di volontà dei proprietari delle unità immobiliari, trattandosi semplicemente di una manifestazione di diritto (Cass. 2305/08 - Cassazione, sez. II, 19/02/2004 n. 3257).

Degli Edifici in rapporto tra loro per la comunione di taluni impianti e servizi comuni (ad esempio il riscaldamento) vengono, pertanto, di per se’ a costituirsi in regime di Supercondominio al quale si applicano, per analogia, tutte le norme del Condominio (Tribunale di Bologna Sez. III, 23 febbraio 2007, n. 367 - Cassazione sentenza n. 9096 depositata in data 7 luglio 2000).

In tema di convocazione di Assemblea ho analizzato se i singoli Edifici potessero convocarsi autonomamente e deliberare in modalità disgiunta.
A tal riguardo, premesso che in presenza di accordo unanime è tutto ammesso, debbo evidenziare, a mio avviso, che nell'ipotesi di convocazione disgiunta dei singoli Edifici per deliberare autonomamente, ad esempio, sull'approvazione dei Bilanci Consuntivo e Preventivo relativamente alle spese comuni, sussista un vizio sostanziale di forma che potrebbe essere fatto valere da qualunque condòmino interessato in qualunque momento.

Premesso che giurisprudenza consolidata equipara il Supercondominio al Condominio, nel senso che è orientamento univoco ritenere che al Supercondominio si applicano, per analogia, tutte le norme del Condominio (Tribunale di Bologna Sez. III, 23 febbraio 2007, n. 367 - Cassazione sentenza n. 9096 depositata in data 7 luglio 2000). Di conseguenza, in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze delle Assemblee del Supercondominio si applica la disciplina dettata dall'art. 1136 cod.civ. (cfr. Cass. del 08/08/1996 n. 7286).
In merito all’Assemblea, ritengo, pertanto, affinché la relativa costituzione possa essere considerata valida e comportare, quindi delibere corrette, che la medesima debba essere composta da tutti i diversi comproprietari degli Edifici che compongono il Supercondominio (cito la sent. di Cassazione Sez. II, N°15476 del 06/12/2001). E', quindi, assolutamente errata la prassi, a volte usata e su cui mi dichiaro assolutamente contrario, di porre all’ordine del giorno dell’Assemblea di singole palazzine, argomenti che andrebbero discussi congiuntamente con gli altri Stabili interessati dal Supercondominio.
Tra l'altro, come da giurisprudenza consolidata, le Assemblee inerenti problematiche riguardanti un Supercondominio convocate senza che siano stati invitati tutti i partecipanti aventi diritto sono nulle (cfr. Sentenza 27.01.1998, n. 202, Corte d'Appello di Napoli, Sezione CIV - Corte d'Appello di Milano, Sentenza n. 3218 del 14.11.1997 - Corte di Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza n. 5333 del 13.06.1997 - Tribunale di Roma civile, Sentenza del 13.05.1997 - Corte di Cassazione civile Sezione II, Sentenza n. 7286 del 08.08.1996).
I singoli Condomini, pertanto, non possono convocarsi autonomamente e deliberare in modalità disgiunta su argomenti che riguardano il Supercondominio, a meno che non siano tutti d’accordo. La ratio iuris dell'orientamento giurisprudenziale di merito, a mio avviso, è da ricercarsi principalmente nel fatto che in modalità disgiunta, non è possibile venire a conoscenza di eventuali perplessità, osservazioni o contestazioni eventualmente avanzate anche da un singolo condòmino di una delle palazzine, mentre in una riunione congiunta che vede partecipare tutti i condòmini aventi diritto, è possibile discutere e dibattere tutti insieme, consapevoli delle argomentazioni di ciascuno e trovarsi, magari, d’accordo sulle argomentazioni di qualcuno che facendo parte di un altro Condominio, con una prassi di Assemblea disgiunta, non si potrebbe ascoltare.



Edited by Marco Venier - 22/9/2010, 12:58

L'Amministratore del Supercondominio.
All'amministratore delle parti comuni di un supercondominio spettano tutte le funzioni e tutti i poteri previsti dalla legge in tema di Amministrazione condominiale (Trib. civ. Roma, sez. III, 4 luglio 1994, n. 10405).
Ovviamente la scelta del soggetto a cui demandare l'Amministrazione del Supercondominio non si pone nel caso che una persona amministri tutti gli edifici che compongono il Supercondominio: potrà benissimo svolgere lui anche tale ulteriore funzione.
Nell'ipotesi, invece, che ci siano Amministratori differenti, ritengo opportuno conferire l'incarico ad un'unica persona.
Addirittura sono del parere che tale incarico potrebbe essere conferito ad un TERZO soggetto che non svolga funzioni di amministratore nei singoli stabili), con determinazione di uno specifico compenso, per la gestione delle cose comuni tra gli edifici. Anche in tale ultimo caso, però, è decisamente ammissibile la presenza dell'Amministratore del singolo stabile, all'Assemblea del Supercondominio senza necessità di approvazione assembleare del Condominio di riferimento in quanto tale diritto gli deriva direttamente dalla funzione di regolamentazione della comunione (Trib. civ. Napoli, sez. X, 12 ottobre 1994).

La Giurisprudenza indicata fa riferimento all'arco temporale precedente all'entrata in vigore della L.220/2012.
Dal 18 giugno, invece, bisogna tener conto del disposto art. 67 disp. att. c.c. che testualmente recita: "Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea."
Cosa vuol dire?
Innanzi tutto il riferimento dell'art. 1117 bis c.c. è al Supercondominio, al quale si applica la disciplina del Condominio.
La nuova procedura si intenderebbe nel senso di snellire la burocrazia condominiale, nei Supercondomini con più di 60 condòmini, attraverso la figura dei Rappresentanti.
Essi innanzi tutto non devono essere gli Amministratori dei Condomini, ma persone diverse da questi. Tale divieto di nomina si evince dall'obbligo del Rappresentante a di comunicare tempestivamente all'Amministratore quanto deliberato nell'Assemblea del Supercondominio e ciò fa, appunto, supporre che debba trattarsi necessariamente di due soggetti diversi. Non essendoci altro divieto o limite, ritengo che tale funzione possa essere attribuita anche ad un condòmino, il quale agirà secondo l'Istituto del Mandato (ricordiamo che in base all'art.1703 c.c. "il mandato è il contratto col quale una parte - mandatario- si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra - mandante- ").
Quindi, posto che il Supercondominio, deve avere comunque un proprio SuperAmministratore, egli potrà indire un'Assemblea convocando solamente i Rappresentanti!!
Badiamo bene che la figura del Rappresentante non è facoltativa, ma OBBLIGATORIA qualora ricorrano tali condizioni:
1. Siamo in presenza di un Supercondominio:
2. Il numero dei condòmini complessivi (quindi sommando i condòmini di tutte le Palazzine interessate) è superiore a 60
In una situazione di questo tipo, il SuperAmministratore, non sarà più tenuto a convocare l'Assemblea congiunta (quindi alla presenza di tutti i condòmini) ma solo una riunione a cui parteciparanno lui e i Rappresentanti dei Condomini.
La nomina degli stessi avviene in sede di apposita Assemblea di ciascuna Palazzina, in cui bisogna raggiungere un quorum deliberativo addirittura più alto di quello previsto per la nomina di un Amministratore: la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
Questo lascia intendere che al Rappresentante è riconosciuto un ampio potere decisionale sulle questioni in cui può deliberare.
Tale nuova figura (non riconosciuta dalla precedente normativa condominiale) ha l'obbligo di agire secondo la disciplina del mandato (quindi la "diligenza del buon padre di famiglia", vedi art. 1710 c.c.) e deve rapportarsi all'Amministratore del Condominio che rappresenta, informandolo tempestivamente sugli esiti dell'Assemblea (obbligo di rendiconto previsto anche dagli artt. 1712-1713 c.c.).
Il Rappresentante-mandatario, non può eccedere i limiti del mandato (art. 1711 c.c.) peraltro già fissati dalla Legge; quindi si rende necessario precisare gli argomenti sui quali può esprimersi!
Anche qui, la legge è chiara: sulla "gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore": Bilanci (Consuntivo e Preventivo), questioni di manutenzione ordinaria e sulla Nomina del Superamministratore.
Su tutto il resto, rimane l'obbligo della convocazione di tutti i condòmini in sede di Assemblea congiunta.